Managementul proprietății este un serviciu care include administrarea, exploatarea și întreținerea unor active imobiliare, de către un Administrator sau Manager de Proprietăți sau, preluând termenul din limba engleză, Property Manager.

Administratorul se asigură că proprietățile clienților săi sunt întreținute și închiriate în mod corespunzător, pentru a genera venituri Proprietarilor.

Responsabilitățile sunt cele agreate împreună cu Proprietarul și care sunt stabilite în contractul de Property Management (aici s-ar putea pune link către locul din site unde va fi încărcat contractul) semnat.
Acestea pot include:
– Închirierea, colectarea chiriilor, verificarea periodică a chiriaşilor.
– Redactarea, modificarea, prelungirea sau rezilierea contractelor de închiriere.
– Încheierea de procese verbale de predare-primire a imobilului.
– Emiterea somaţiilor şi urmărirea încasării chiriilor restante.
– Gestionarea sumelor de bani încasate, efectuarea cheltuielilor necesare şi raportarea corespunzătoare.
– Asigurarea de personal specializat (instalator, electrician, zidar, zugrav, prestator, contabil, avocat etc.)
– Supraveghere derulare contracte cu diverși distribuitori (pentru instalațiile de aerisire, aer conditionat, încălzire/centrală, alarma de incendiu)
– Verificarea şi plata facturilor (întreţinere, apă, energie electrică, telefon, TV, cablu), a impozitelor, taxelor etc;
– Reprezentare fiscală pe teritoriul României.
– Reprezentarea intereselor Proprietarului faţă de terţi (autorităţi publice, societăţi de furnizare a utilităţilor, administraţii de bloc etc.);
– Prezenţa în teren. Vizitarea regulată a proprietăţii;
– Servicii suplimentare (curăţenie, menaj, protecţie, deszăpezire pe timp de iarnă etc.).
– Examinarea anuală a stadiului proprietății și luarea de măsuri pentru îndepărtarea imediată a eventualelor pagube apărute (după consultarea în prealabil cu Proprietarul) astfel încât valoarea proprietății să rămână la un nivel ridicat.

Pe scurt, obiectivul unui Property Manager bun este creșterea profitabilității proprietății
administrate, prin asigurarea unor rate de ocupare maxime la prețuri corecte și prin eficientizarea cheltuielilor.

În cazul unei închirieri directe, Proprietarul este cel care caută (prin postarea unor anunțuri sau prin intermediul unei agenții imobiliare), alege și se ocupă de instalarea Chiriașului.
Contractul de închiriere se semnează între Proprietar și Chiriaș.
Veniturile din chirie sunt încasate direct în contul Proprietarului, acesta fiind responsabil cu declararea lor și plata taxelor aferente.

Proprietarul se ocupă de eventualele reparații și de tot ce presupune asta (alegerea meșterilor, materialelor, plăți etc)
Atunci când se optează pentru serviciile oferite de un Property Manager profesionist:
– încă de la începutul procesului se obține beneficiul publicării proprietății pe diverse platforme profesionale din zona imobiliară, deci accesul la o baza de potențiali clienți/chiriași mult mai calificați și de calitate.
– selecția potențialilor chiriași este mult mai riguroasă și include verificări diverse (pentru persoane fizice și juridice).
– se semnează contracte bine întocmite, care protejează atât Proprietarul cât și proprietatea.
– administratorii au experiențe relevante în industria imobiliarǎ, dispun de conexiuni și de resursele necesare desfășurării activităților legate de închirieri, care scurtează timpul și scad cheltuielile cu administrarea, repararea, întreținerea unei proprietăți.

1. Contract de property management, semnat între Proprietar și Property Manager, care descrie imobilul și stabilește drepturile și obligațiile Părților.

2. Contract de închiriere între Property Manager și Chiriaș sau, dacă asta este dorința Părților, un contract de închiriere tripartit, între Proprietar, Property Manager și Chiriaș.

Procura notarială este obligatorie pentru activități care implică autoritățile statului (cum ar fi plata impozitelor, intabularea, modificări cadastrale etc) și semnarea de contracte (cu furnizorii de utilități, de exemplu) în numele Proprietarului.

De regulă, se semnează un contract de property management, care include mult mai multe informații decât procura, inclusiv detalii despre cum și când este plătit property managerul.

Pe lângă acest contract, se face și o procură notarială care include formulările standard (cele legate de autorități și contracte) dar care preia și parte din informațiile din contractul de property management.

● Datele de identificare ale persoanei care face împuternicirea – Proprietarul imobilului;
● Datele de identificare ale persoanei împuternicite să administreze imobilul – Property Managerul;
● Descrierea bunului imobil şi modul prin care Proprietarul l-a dobândit;
● Actele și faptele juridice de administrare sau conservare pe care Proprietarul dorește ca Property Managerul să le îndeplinească în numele său.
● Termenul de valabilitate al procurii. De exemplu: prezenta procura este valabilă de astăzi, data autentificării, până la îndeplinirea mandatului, dar nu mai mult de 3 ani conform art. 2015 din Noul Cod Civil.
Procura se poate încheia și pe o perioadă mai mare de 3 ani, dacă asta este dorința Părților, dar nu și pe termen nelimitat / nedeterminat.
Pe lângă aceste informații obligatorii, se preiau din contractul de property management toate punctele asupra cărora Părțile au agreat că sunt servicii pe care Property Managerul are dreptul și obligația să le presteze pentru administrarea proprietății.

O procură de administrare poate să înceteze prin:
● revocarea procurii notariale prin declarație autentică a Proprietarului
● renunțarea Property Managerului prin notificarea Proprietarului
● moartea, incapacitatea sau falimentul Proprietarului

La încheierea unui contract de închiriere este necesară verificarea calității Locatorului. Anume, faptul că cel care dă în chirie bunul imobil are dreptul să facă asta.

Locatorul trebuie/poate să fie:

a) Proprietarul imobilului
Pentru probarea acestui fapt este recomandat să se solicite un extras de la Oficiul Cadastral Teritorial (OCPI) în care este indicat proprietarul sau proprietarii bunului ce urmează să închirieze locuința.
Un alt act care poate dovedi această calitate este deținerea unui titlu de proprietate și anume Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil, sau, cu titlu de exemplu,
contractul de donație, moștenire etc.
Un certificat fiscal emis de Serviciul Fiscal de Stat sau de un organ din subordinea acestuia, cum sunt direcțiile de administrare fiscală, poate dovedi de asemenea calitatea
proprietarului.

b) Persoana împuternicită de proprietar (mandatar / property manager)
În acest caz mandatarul va trebui să pună la dispoziția Chiriașului o procură, un contract de property management sau un alt act juridic care demonstrează faptul că deține dreptul din partea proprietarului de a oferi acel spațiu în chirie.
Tot aici sunt alte aspecte care necesită atenție, respectiv veridicitatea împuternicirilor oferite și anume faptul că în procură va trebui să fie indicat un termen de valabilitate a acesteia deoarece în lipsa acestuia ea are un efect juridic timp de un an de la întocmirea acesteia, precum și motivul pentru care această procură este întocmită. În situația când în procură nu este indicată data întocmirii acesteia, ea este nulă. Prin urmare, este foarte important de cunoscut acest moment în vederea evitării deținerii unei procuri nule.

c) Locatarul (chiriașul titular al unui contract de închiriere) cu condiția obligatorie ca să existe acordul Locatorului (Proprietarului) la încheierea unui contract de sublocațiune.

Cuantumul chiriei va fi stabilit de către părți prin negociere.

Potrivit legislației civile, o modificare a prețului contractului (majorarea chiriei) nu poate fi făcută unilateral de către Locator (Proprietar), ci doar prin încheierea de acte adiționale, semnate deci acceptate de ambele părți.

Refuzul Locatarului (Chiriașului) de a plăti o chirie majorată, “peste noapte”, nu constituie o încălcare contractuală și, prin urmare, contractul nu poate fi reziliat. Locatorul poate, cel mult, să ceară părăsirea locuinței, însă doar cu respectarea dispozițiilor contractuale și legale privitoare la denunțarea unilaterală.

Orice clauză prin care Locatorul (Proprietarul) își rezervă dreptul de a majora chiria fără acordul Locatarului (Chiriașului) nu produce niciun efect, posibilitatea recalculării unilaterale a chiriei fiind recunoscută doar atunci când se actualizează cu rata inflației.

Având în vedere faptul că un contract reprezintă voința celor care îl semnează, acesta constituie legea părților în privința tuturor obligațiilor ce și le asumă prin semnarea contractului și, prin urmare, asumarea plății unei garanții prealabile reiese din agrearea acestei clauze de către ambele părți contractuale.

În practică, Locatorul (Proprietarul) solicită plata unei garanții de cel puțin valoarea chiriei pentru o lună calendaristică. Această garanție poate fi mai mare de atât, dacă asta este dorința Locatorului, acceptată de Locatar (Chiriaș).

În primul rând este important și absolut necesar ca în contractul de închiriere să fie specificată valoarea garanției și faptul că, la data semnării contractului, Chiriașul a plătit
această garanție, Proprietarului.

În contractul de închiriere RentGuard, acest lucru este clarificat la articolul 15:
“Art. 15 În momentul încheierii contractului s-a plătit de către Chiriaș suma de _______(se va completa în cifre și în litere)____________ Lei/Euro, reprezentând chiria aferentă lunii _______ anul ________ și suma de _________(se va completa în cifre și în litere)________
Lei/Euro, reprezentând garanția prevăzută la Art. 10 din prezentul contract.”
Prin semnarea contractului, Proprietarul confirmă aceste încasări.

Apoi, tot în contract, este necesară clarificarea condițiilor de returnare a garanției. În contractul nostru, acest lucru este stabilit prin articolul 11:
“Art. 11 Locatorul se obligă să restituie garanția dacă toate cheltuielile aferente sunt achitate la zi, iar bunurile sunt în aceeași stare în care erau la data predării locuinței de către Proprietar chiriasului, cu excepția uzurii normale datorată trecerii timpului.”
Așadar, la încetarea contractului, fie prin ajungerea la termen fie prin reziliere în condițiile agreate de Părți, dacă cheltuielile curente ale locuinței sunt achitate conform înțelegerii dintre Proprietar și Chiriaș și bunurile nu au fost degradate de către Chiriaș, Proprietarul este obligat să ramburseze garanția.

Dacă, din rea-credință, proprietarul refuză restituirea garanției, chiriașul are următoarea cale de acțiune în conformitate cu Codul Civil din România:
Indiferent dacă contractul de închiriere a fost autentificat de către un notar public sau a fost înregistrat la ANAF de către proprietar, ori dacă este un contract sub semnătură privată, chiriașul trebuie să se adreseze instanței pentru a soluționa disputa. În cazul refuzului nejustificat de a restitui garanția, la încetarea contractului, chiriașul poate depune o acțiune în instanță împotriva proprietarului, cerând restituirea sumei reprezentând garanția și, eventual, alte despăgubiri prevăzute de lege.

Dacă chiriașul obține câștig de cauză, hotărârea judecătorească emisă la finalul judecății va fi titlu executoriu, cu care se poate merge la executorul judecătoresc pentru demararea acțiunii de executare silită. Executarea silită a proprietarului se poate traduce prin poprire pe conturile/veniturile acestuia pentru suma garanției, plus cheltuielile de executare și alte sume
stabilite de instanță.

Garanția financiară din cadrul contractelor de închiriere are scopul de a-l proteja pe Proprietar de efectele unor daune (financiare sau materiale) produse de Chiriaș, pe care acesta din urmă nu poate sau nu vrea să le acopere plătindu-le direct.
Astfel, garanția poate fi folosită de către Proprietar pentru a acoperi orice sumă datorată de Chiriaș, urmare a:
– neplății la timp și integral a chiriei și utilităților
– degradării imobilului sau mobilierului, din cauză că Locatarul (Chiriașul) a încălcat obligația de a se comporta ca un bun Proprietar și nu a utilizat bunul închiriat cu prudență și diligență, păstrând în bune condiții atât imobilul cât și instalațiile, piesele de mobilier sau alte accesorii ale acestuia (este exceptată uzura normală inerentă
folosirii conform destinației)
– pagubelor produse de persoane primite de către Chiriaș în locuință sau care au pătruns din culpa sa.

Garanția și obligația achitării respectiv rambursării ei există doar dacă așa prevede contractul de închiriere. Prin urmare este important ca un Chiriaș să nu achite o sumă cu titlul de garanție dacă în contract nu a fost menționată.

Primul pas este consultarea contractului de închiriere, pentru a identifica care sunt prevederile în caz de neplată.

De regulă, un contract de închiriere, prevede posibilitatea ca Proprietarul să ceară, în caz de neplată a chiriei sau a utilităților, rezilierea contractului, cu condiția să acorde Chiriașului un preaviz de 15 sau 30 de zile. Adică i se oferă timp pentru a se muta.

Cererea de reziliere a contractului împreună cu preavizul se fac în scris, prin poșta fizică sau electronică, după cum s-a stabilit prin contractul de închiriere, la capitolul Notificări.

Dacă acesta refuză să părăsească imobilul, Proprietarul are la dispoziție executarea silită, i.e. evacuarea silită, adică:

a. Dacă contractul de închiriere a fost autentificat de către un notar public sau a fost înregistrat la ANAF de către Proprietar, el este titlu executoriu. Adică, oricare dintre
Părți poate merge cu un astfel de contract la un executor judecătoresc și cere demararea procedurii de executare silită.
În cazul concret al refuzului de a părăsi imobilul, la încetarea contractului prin ajungerea la termen sau prin reziliere, Proprietarul poate merge la un executor și cere demararea procedurii de evacuare silită a Chiriașului, conform prevederilor din Codul de Procedură civilă.

b. Un contract de închiriere care nu a fost autentificat de un notar și nici nu a fost înregistrat la ANAF este un contract valabil dar nu este titlu executoriu. În acest caz, oricare dintre Părți reclamă o neîndeplinire a clauzelor de către cealaltă Parte trebuie să meargă în instanță, pentru a cere judecarea cazului. Dacă are câștig de cauză,
hotărârea judecătorească emisă la finalul judecății este titlu executoriu cu care se merge la executorul judecătoresc, pentru demararea acțiunii de executare/evacuare
silită.

Litigiile nu pot fi evitate în totalitate.

Oricare dintre Părțile dintr-un contract de închiriere, Proprietar sau Chiriaș, din rea-voință sau nu, poate să inițieze un litigiu dacă este de părere că a fost prejudiciat în această colaborare.
Dar riscul unor litigii poate fi mult redus prin:

1. Revizuirea periodică a imobilului
O revizuire periodică a imobilului de către Proprietar, în acord cu Chiriașul, poate ajuta la identificarea și abordarea problemelor înainte ca acestea să se agraveze sau să provoace litigii.

2. Raportarea și rezolvarea problemelor în timp util Chiriașul ar trebui să raporteze orice problemă sau deteriorare apărută în timpul perioadei de închiriere, cât mai curând posibil. Astfel, Proprietarul poate evalua situația și decide asupra măsurilor necesare pentru remedierea problemei.

3. Stabilirea stării de fapt al lucrurilor la momentul semnării contractului
În situația unui contract de locațiune (închiriere) asta înseamnă întocmirea și semnarea de către ambele Părți a unui proces-verbal de predare – primire a imobilului care să conțină descrierea, cu cât mai multe detalii, atât a locuinței cât și a mobilierului.

Pe lângă acest proces-verbal se mai pot face fotografii, cu condiția să fie ușor de datat.

În situații excepționale, dacă una dintre Părți consideră necesar, se poate face o expertiză profesională a imobilului, cu ajutorul unui inginer în construcții sau alt profesionist recunoscut în domeniul imobiliar.

Proprietarul imobilului, dintr-o țară membră UE (Uniunea Europeană), SEE (Spațiul Economic European) sau dintr-o țară non-UE, împuternicește Property Managerul să
efectueze operațiuni în numele său prin semnarea contractului de property management și, dacă este necesar, prin perfectarea unui contract de mandat în acest sens, conform prevederilor dreptului național din România. Acest contract de mandat poate fi încheiat în forma autentică (în fața unui notar public) sau sub semnătură privată, în funcție de prevederile contractului de property management și de cerințele legale aplicabile.

Da, cetățenii străini pot deține proprietăți imobiliare în România. În următoarele condiții:

– Cetățenii statelor membre ale Uniunii Europene și cei din țările membre ale Spațiului Economic European pot deține terenuri, apartamente sau case în România, la fel ca orice cetățean român. Pentru aceasta, ei trebuie să obțină de la ANAF un cod special, numit număr de identificare fiscal (NIF), care le permite să plătească taxe și impozite în România.
Dacă persoana de cetățenie străină s-a înregistrat deja și a primit CNP, nu mai este necesar să obțină și NIF separat.

– Cetățenii non-UE nu pot deține terenuri în România. Pot cumpăra un apartament sau o casă, și primesc un drept de superficie* pentru cota-parte din teren aferentă imobilului.

Însă cetățenii non-UE pot deține proprietăți imobiliare, inclusiv terenuri, prin intermediul unei societăți române. Cea mai rapidă soluție este înregistrarea unui SRL cu asociat unic, urmând să se achiziționeze imobile pe numele acestei firme.

De asemenea, dacă cetățeanul străin este căsătorit cu un român, soțul de cetățenie română poate cumpăra proprietatea în nume propriu. În acest fel, bunul va aparține în mod legal amândurora, fiind bun dobândit în timpul căsătoriei (cu excepția cazului în care cuplul a ales regimul matrimonial al separației de bunuri).
*Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privind terenul, folosinţa acestuia fiind atribuită titularului dreptului de superficie pe perioada existenței imobilului.